今日分享 : 投資舊屋 新新潮流 文章出處 : 商業周刊電子報 今天收電子報時看到一篇覺得很棒的投資文章...
最近舊家因為屋況不佳加上旁邊空地要重建因此接觸了"都市更新"這個名詞
也讓我想起之前在智邦看過一篇文章..."30幾年的房子誰敢買?!"
曾經我也是認為老舊的房子誰會想買...買了要花錢裝潢...
也不知道還能住幾年...
最近因為家裡旁邊的空地要蓋房子...因此建商想找我們一起改建!!
在協商的過程中就討論到都市更新這個東西!!
再加上看完下面的文章才驚覺真是有道理呢...提供給大家參考參考...
根據經建會統計，今年第一季，全台北平均房價為家庭所得的八．九倍，
也就是台北人買一戶房子平均須用掉八．九年的所得。
全亞洲人平均是十一．三年，香港人十九年，上海人是二十四年才買得起一戶，
結論是台北房價在亞洲相對便宜。
仲量聯行針對亞洲十四個城市的各項展望分析，亞洲未來三年不動產景氣，
台北市從去年倒數第一名，今年變成高居最具投資前景第三名，
排名大幅躍升了十一名，超過日本東京與南韓首爾。
台北，終於揚眉吐氣了。
四月國共經貿論壇之後，兩岸政治和緩利多氣氛越來越濃，
「和平紅利」讓台灣出現SARS（嚴重急性呼吸道症候群）
之後的第二波房地產投資熱。
「政府做多，台灣現在迎接十年來最大一波房地產熱潮，」戴德梁行總經理顏炳立說。
推動台灣房地產新一波投資熱的，不是別的，
正是在國際間流竄，嗅覺靈敏的外資熱錢。
「抱地不抱房」——從老房子裡挖「黃金」，將是這波地產熱的投資主軸。
元大集團以七十億元標下二十三年歷史的環亞飯店，
勤美集團瞄準環亞百貨一層層進行收購，
這些案例都指著同一個方向：抓住政府推動都市更新的政策利多，
瞄準都會精華區土地持分高的老舊建物投資，搶搭改建行情列車。
五月五日，行政院長蘇貞昌大筆一揮，核定兩千億元加速都市更新預算出爐，
提供建商與民眾，做為獎勵都市更新的補助金，
正式引爆「抱地不抱房」的「老宅挖黃金」大商機。
就在兩千億元預算釋出十五天前，板橋市明翠里里長許文宏，
花了一年時間，說服明翠里一千六百戶居民加入都市更新計畫。
總面積超過一萬八千坪的明翠里，是歷年來全台灣最大的都市更新案。
許文宏回憶，當他一年前開始遊說里民參與都市更新計畫，
屋齡超過四十年的明翠里四層樓舊公寓價格就反映上漲，隨參與戶數越來越多，
過去三個月，根據信義房屋的統計，此區的舊公寓交易價已從十一萬元上漲至十七萬元。
想像一下，你花五百四十萬買一戶
四十年、外牆斑剝、沒有電梯、
可能還會滲水的舊公寓，划算嗎？可是你不用再多花一毛錢，等五年，
它就會變成十二層樓高、鋼骨結構、配備全新電梯、
每戶還加送一個價值一百八十萬元地下停車位的全新大廈。
這全新的鋼骨住宅，每坪售價至少可跟周邊預售屋每坪三十萬元看齊。
投資五百四十萬元，五年後，可以換到價值一千二百萬元的新屋，
換算平均年報酬率達一八％。這樣的投資，你要不要？
「年輕人買台北市精華區地段的中古屋，既可自住又可搭上都市更新行情，
是現階段最具投資價值的選擇。」
替元大操盤買下環亞飯店的復華銀行副董事長馬維辰指出，
現在台北市建商不怕沒人買房子，而是擔心找不到土地可以蓋房子。
中古屋搶手 改建長期投資報酬率，勝過預售屋
建商為找建地，過去都是搶標國有地，在財政部停止國有地拍賣後，
只剩下收購老宅、談判合建一途。隨著都市更新腳步越走越快，
位在商業區的中古屋因土地持分高、公設比低，加上容積率大，
屋主參與改建後能分得的新房坪數高，有改建潛力的老宅已成為搶手貨。
由政府帶頭做多，建商跟進的投資熱潮，最近在大安森林公園旁的信義路上，
就出現一個令許多建商眼紅的「老宅變黃金」實例——「勤美璞真」。
原本在信義路四段的大安森林公園路段上，大馬路旁的巷子裡，
一棟屋齡超過三十年，沒有電梯的五層樓舊公寓，
每坪市價約在三十一萬元。一年前，璞真建設竟然以超過市場一倍的行情，
以每坪六十五萬元、每戶二千五百萬元的代價，收購這棟全部共八戶的舊公寓。
這八戶住戶沒想到璞真建設為了中古屋改建，竟願意付出超出市場行情一倍的高價。
他們更沒想到的是，璞真雖然花大錢買中古屋，但是賺到的更多。
璞真拆掉這棟五層樓舊公寓後，把建築基地面積擴大到九百零五坪，
配合基地面對著大安森林公園、沒有任何高度限制的優勢。
璞真夷平舊公寓，變成三十三樓高，共六十五戶，每戶一百六十坪的豪宅，
每坪售價開價一百一十萬元，打破宏盛帝寶的豪宅銷售紀錄。
挖金三要件 舊公寓、商業區、捷運站最優
為了滿足以上三項條件，在台北市精華區尋找老宅變黃金的商機，
這些中古屋的「土地」特質，至少要先符合以下三項條件：
一、舊公寓勝過舊大廈，而且公寓的樓層越低越好。
舊公寓的特色是土地持分高，公設比超低，只要土地持分越高，
參與都市更新或者與建商談判改建，就能談到更好的條件。
例如板橋明翠里幾乎都是四層樓舊公寓，在都市更新之後，
原本每戶平均是三十坪舊公寓，都市更新後，每一戶可換到原本同樣大的新居，
外加四坪公設比及額外停車位，算算報酬率有二．五倍至三倍。
都市更新最大敵人之一，就是鄰居。建商最常碰到的問題是住戶過多，
意見難整合，選擇沒電梯的四層樓以下舊公寓，樓層越低，住戶越少，
干擾都市更新案可能性越低，就能越快與建商達成都市更新或合建的條件。
二、商業區勝過住宅區。
一般住宅的地目可分成商業用地及住宅用地兩種，其中的差別就在容積率，
容積率更是攸關建商願不願意進行都市更新的重要條件。
一般住宅區舊公寓容積率幾乎蓋滿，除非當地房價夠高，
否則建商參與重建獲利不易，因此建商多不願參與住宅用地的改建案。
相反的，位在商業區的舊公寓，尤其是大馬路向內延伸三十米以內、
通常是馬路邊第一條巷子內的舊公寓，這些住宅地目仍屬商業區，
擁有商業區的容積率，改建效益相對較高。
三、地點臨鄰捷運站、良好學區或政府機關要地。
「地點」是房地產投資的不敗法則，只要選對地點，
中古屋就算沒碰到都市更新與改建的機會，價格仍舊有上漲條件。
尤其是在豪宅周圍、重要地標附近的舊公寓，最具上漲空間。
陳百棟分析，以「勤美璞真」為例，位在該建案後方的四層樓舊公寓就值得投資，
現在一坪不到三十萬元，但前方有著每坪超過一百萬的豪宅為地標，
未來改建後的新屋行情，至少上看六十萬元以上。
即使中古屋滿足上述三大條件，
中古屋的都市更新或者與建商改建的機會最多也只有七○％。
台北市每一區實施容積率相關規定的年限與條件都不相同，
因此這些剩下的三○％不確定性因素，最好請教房地產開發業者，
了解你所打算投資的中古屋，它的「土地」是否真符合老宅更新條件。
陳百棟提醒，一般都市更新，或者與建商合作改建的時程，
快則三年，慢則十年以上，老宅挖黃金最大的風險與敵人就是「時間」。
只要張大眼睛，耐心尋找到好標的，再加上耐得住時間煎熬，
絕對能從這一波老宅挖黃金的房地產趨勢中，獲得豐富的果實
妮妮幻想ing ：
『 大家賺錢如果因為看了這篇文章發大財應該會想分紅給我吧 
不知道我家哪時可以開始改建呢？！有參與都市更新計畫的話
應該就可以變成都更達人 那以後就靠買舊房子來投資好了
真是符合一句話 《有夢最美》呀
』
不知道我家哪時可以開始改建呢？！有參與都市更新計畫的話
應該就可以變成都更達人 那以後就靠買舊房子來投資好了
真是符合一句話 《有夢最美》呀
』
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